Τα εξοχικά της Πελοποννήσου βρίσκονται στο επίκεντρο μιας από τις μεγαλύτερες δομικές αλλαγές που έχει γνωρίσει ο ελληνικός τουρισμός τις τελευταίες δεκαετίες.
Από το Ναύπλιο ως την Καλαμάτα και από τα παραλιακά χωριά της Αργολίδας ως τα ορεινά της Αρκαδίας, σπίτια που χτίστηκαν για οικογενειακές διακοπές μετατρέπονται σε τουριστικές μονάδες. Και σύμφωνα με τα στοιχεία, ένας στους δύο επισκέπτες που φτάνει στη χώρα διαμένει πλέον σε τέτοια ακίνητα.
400.000 κατοικίες στις πλατφόρμες
Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ αποτυπώνουν το μέγεθος του φαινομένου με αριθμούς: από τις 626.000 εξοχικές κατοικίες που υπάρχουν στην Ελλάδα, οι 400.000 και πλέον έχουν καταχωρηθεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι το 75% του συνόλου των εξοχικών στη χώρα λειτουργεί πλέον ως τουριστικό κατάλυμα.
Σύμφωνα με όσα ανέφερε στο neswbomb, ο οικονομολόγος και εκτιμητής ακινήτων Γιάννης Ρεβύθης, ιδρυτής της Revithis Real Estate με παρουσία στην αγορά από το 1989, το διατυπώνει ξεκάθαρα: χωρίς αυτές τις κατοικίες, η τριπλάσια αύξηση των τουριστικών αφίξεων που καταγράφηκε τα τελευταία 30 χρόνια, από τα 10 στα 35-40 εκατ. επισκέπτες που αναμένονται φέτος, δεν θα ήταν εφικτή.
Η Πελοπόννησος παρέχει εδώ ένα αντιπροσωπευτικό παράδειγμα. Η οικιστική επέκταση σε παραλιακές και ημιαστικές ζώνες της περιφέρειας υπήρξε ιστορικά εντατική. «Η μόδα αυτή ήταν πολύ έντονη», σχολιάζει ο Ρεβύθης, «και μέσω αυτής υπήρξε η τρομερή επέκταση οικισμών που παρατηρήθηκε σε περιοχές γύρω από την Αττική, την Πελοπόννησο αλλά και σε νησιά». Αυτό το κτιριακό απόθεμα είναι σήμερα η υποδομή που στηρίζει μεγάλο τμήμα της τουριστικής ζήτησης.
Από το όνειρο στο Airbnb
Η στροφή στην ενοικίαση δεν είναι αποτέλεσμα επιχειρηματικής επιλογής μόνο. Σύμφωνα με μεσίτες της αγοράς, αποτελεί το τρίτο κύμα αναγκαστικής αναδιαχείρισης εξοχικής περιουσίας που έχει βιώσει η ελληνική κοινωνία μεταπολεμικά: μετά το χρηματιστηριακό «κραχ» του 2000 και τη δεκαετία των μνημονίων, τώρα το κύμα οδηγεί πολλούς ιδιοκτήτες στη βραχυχρόνια μίσθωση λόγω αυξημένου κόστους συντήρησης, δανειακών υποχρεώσεων και συρρίκνωσης των οικογενειακών διακοπών.
Η λογική είναι εφαρμόσιμη και στην Πελοπόννησο: ιδιοκτήτης εξοχικού σε δημοφιλή παραλιακή τοποθεσία, από την Ερμιόνη ως τη Στούπα, μπορεί να αντλεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση ικανό εισόδημα ώστε να καλύπτει τα λειτουργικά έξοδα και τυχόν εναπομείναντα δάνεια. Αυτό εξηγεί γιατί η κουλτούρα του «νοικιάζω το σπίτι της παραλίας το καλοκαίρι» από εξαίρεση έχει γίνει κανόνας.
Ναύπλιο, Καλαμάτα και η «παγωμένη» αγορά του 2026
Η εικόνα για το πρώτο εξάμηνο του 2026 δεν είναι εύκολη. Ο Δημήτρης Ζαχαράκης, μεσίτης του γραφείου Skouras Real Estate που δραστηριοποιείται στο Ναύπλιο και την Καλαμάτα, εντοπίζει «πάγωμα» του ενδιαφέροντος στην αγορά εξοχικών σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025, που χαρακτηρίστηκε από έντονη δραστηριότητα.
Η επιφυλακτικότητα αφορά κυρίως τους ξένους αγοραστές, οι οποίοι αποτελούσαν ισχυρή ζήτηση για τα εξοχικά της Πελοποννήσου τα τελευταία χρόνια. Ο Ζαχαράκης αποδίδει τη διαταραχή στο κλίμα αβεβαιότητας που έχει διαμορφώσει η κλιμάκωση της κρίσης στη Μέση Ανατολή κατά το τελευταίο τρίμηνο. Το ελληνικό αγοραστικό ενδιαφέρον, ήδη περιορισμένο τα προηγούμενα χρόνια, δεν καλύπτει το κενό.
Σε αγορές όπως το Ναύπλιο, που είχαν γνωρίσει σημαντική άνοδο τιμών λόγω τουριστικής ζήτησης και ξένων αγοραστών, η συγκυρία αυτή δημιουργεί ένα χρονικό παράθυρο αβεβαιότητας. Η ζήτηση για ενοικίαση εξοχικών παραμένει ωστόσο σε υψηλά επίπεδα, καθώς ο τουριστικός κλάδος της Πελοποννήσου δεν έχει δείξει σημεία υποχώρησης στις κρατήσεις.
Πώληση ή ενοικίαση: Η επιλογή που καθορίζει η τοποθεσία
Ο Ζαχαράκης διακρίνει δύο τύπους κατοικιών που οδηγούνται στην αγορά: αυτές που έχουν «κάνει τον κύκλο τους» ή ανήκουν σε οικογένειες που διαθέτουν ήδη δεύτερο εξοχικό, και αυτές σε λιγότερο τουριστικές τοποθεσίες, όπου η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποδίδει αρκετά ώστε να δικαιολογήσει τη διακράτηση.
Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται και ορισμένα ακίνητα σε παραλιακές ζώνες της Πελοποννήσου που δεν έχουν αναπτύξει ισχυρό τουριστικό προφίλ. Αντίθετα, σε περιοχές με υψηλή ζήτηση, οι τιμές που έχουν διαμορφωθεί τα τελευταία χρόνια μπορούν να αποτελέσουν κίνητρο πώλησης, ακόμα και για ιδιοκτήτες που αρχικά δεν είχαν στον νου τους την εκποίηση.
Το συνολικό τοπίο δείχνει μια αγορά που, παρά το στιγμιαίο πάγωμα, παραμένει δομικά εξαρτημένη από τον τουρισμό. Οι εξοχικές κατοικίες της Πελοποννήσου έχουν πάψει να είναι αποκλειστικά οικογενειακές υποδομές. Λειτουργούν πλέον ως τμήμα ενός τουριστικού οικοσυστήματος που αντιδρά ευαίσθητα στις διεθνείς γεωπολιτικές εξελίξεις και τις αλλαγές στη ζήτηση.
