Με ριζικές αλλαγές και σημαντικές ελαφρύνσεις για περίπου ένα εκατομμύριο ιδιοκτήτες ακινήτων έρχονται τα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2026. Για δεκάδες χιλιάδες φορολογούμενους, μάλιστα, η φετινή χρονιά θα είναι η τελευταία που θα κληθούν να βάλουν το χέρι στην τσέπη για τη συγκεκριμένη φορολογική υποχρέωση.

Η κλεψύδρα για την ανάρτηση στο Taxisnet έχει ήδη γυρίσει ανάποδα, με τον προγραμματισμό της ΑΑΔΕ να δείχνει ολοκλήρωση της διαδικασίας πριν από τα μέσα Μαρτίου. Το συνολικό ποσό που αναμένεται να εισπραχθεί από 7,3 εκατομμύρια ιδιοκτησίες αγγίζει τα 2,3 δισεκατομμύρια ευρώ, όμως η φετινή εκκαθάριση κρύβει εκπλήξεις: τουλάχιστον 2 στους 7 ιδιοκτήτες θα δουν το ποσό πληρωμής να συρρικνώνεται αισθητά.

Η μεγάλη «ανάσα» για τους μικρούς οικισμούς

Η πιο ηχηρή ανατροπή αφορά την περιφέρεια. Οι ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε περισσότερους από 13.000 μικρούς οικισμούς της χώρας θα δουν τον φόρο τους μειωμένο κατά 50%.

Η έκπτωση αφορά οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους σε όλη την Ελλάδα (εξαιρείται η Αττική) και έως 1.700 κατοίκους για τις περιοχές του Έβρου, της Δυτικής Μακεδονίας και των παραμεθόριων ζωνών. Το μέτρο καλύπτει περίπου ένα εκατομμύριο κατοικίες με αντικειμενική αξία έως 400.000 ευρώ, ενώ το μεγάλο νέο είναι πως από το 2027 ο ΕΝΦΙΑ για αυτά τα ακίνητα καταργείται οριστικά.

Κίνητρα για τα ασφαλισμένα ακίνητα

Ισχυρό παραμένει το κίνητρο της κρατικής έκπτωσης για όσους θωρακίζουν την περιουσία τους απέναντι σε φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα). Οι ιδιοκτήτες με ενεργά συμβόλαια θα κερδίσουν:

• Έκπτωση 20% για κατοικίες με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ.
• Έκπτωση 10% για πολυτελείς κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ευρώ.

Η μείωση υπολογίζεται αναλογικά, αρκεί το ακίνητο να ήταν ασφαλισμένο για τουλάχιστον τρεις μήνες μέσα στο 2025. Ενδεικτικό της τάσης είναι πως, σύμφωνα με την Ένωση Ασφαλιστικών Εταιριών, σχεδόν 750.000 ασφαλιστήρια κατοικίας καλύπτουν πλέον φυσικά φαινόμενα, με τη μερίδα του λέοντος να εντοπίζεται στην Αττική (45,8%).

Ποιοι μηδενίζουν τον φόρο

Το φορολογικό πλαίσιο διατηρεί το δίχτυ προστασίας για τις ευπαθείς ομάδες. Στον παρακάτω πίνακα αναλύονται τα κριτήρια για έκπτωση 50% ή πλήρη απαλλαγή:

Ο χάρτης των κερδισμένων και των χαμένων

Ο τελικός λογαριασμός δεν είναι ίδιος για όλους. Αναλυτικότερα:

Πληρώνουν λιγότερο ή καθόλου:

• Όσοι μεταβίβασαν ή πούλησαν ακίνητα (μέσω δωρεάς, γονικής παροχής, κληρονομιάς) μέσα στο 2025.
• Ιδιοκτήτες σε περιοχές που χτυπήθηκαν από φυσικές καταστροφές ή βρίσκονται υπό αναγκαστική απαλλοτρίωση.
• Κάτοχοι διατηρητέων ιστορικών μνημείων.

Βλέπουν το εκκαθαριστικό να «φουσκώνει»:

• Όσοι απέκτησαν νέα ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα (ψιλή κυριότητα, επικαρπία) την περασμένη χρονιά.
• Ιδιοκτήτες που προχώρησαν σε νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων ή ημιυπαίθριων χώρων, προσθέτοντας νέα τετραγωνικά στο Ε9 τους.

Λάθη στο Ε9: Οδηγός επιβίωσης και διορθώσεων

Η πλατφόρμα του Ε9 έχει κλείσει από τις 19 Φεβρουαρίου 2026. Αν οι φορολογούμενοι εντοπίσουν «φουσκωμένο» λογαριασμό, η μόνη οδός διαφυγής είναι η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9, η οποία θα ανοίξει ξανά αμέσως μετά την έκδοση των νέων εκκαθαριστικών.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται αν το σύστημα εμφανίσει το μήνυμα: «Ο φόρος υπολογίστηκε με βάση ελλιπή στοιχεία». Σε αυτή την περίπτωση, η τροποποιητική δήλωση είναι υποχρεωτική, καθώς το σύστημα έχει υπολογίσει αυτόματα την υψηλότερη δυνατή χρέωση. Αν και η αρχική δόση δεν αλλάζει άμεσα, η ΑΑΔΕ θα επανυπολογίσει τα ποσά και θα προσαρμόσει τις επόμενες δόσεις μετά τη διόρθωση.

Βήμα-Βήμα: Τι πρέπει να ελέγξετε στο myAADE

Μόλις ανοίξει η εφαρμογή (αναμένεται εντός του πρώτου δεκαπενθήμερου του Μαρτίου), ακολουθήστε τα εξής βήματα:

1. Συνδεθείτε στο myAADE.gov.gr με τους κωδικούς Taxisnet και επιλέξτε την ενότητα “Εφαρμογές – Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ – Έτος 2026”.
2. Ελέγξτε προσεκτικά τον τελικό φόρο αλλά και την αντικειμενική αξία βάσει της οποίας προέκυψε.
3. Διασταυρώστε ότι η λίστα περιλαμβάνει μόνο τα ακίνητα που έχετε στην κατοχή σας.
4. Επιβεβαιώστε την εφαρμογή των εκπτώσεων (ασφάλιση, μικροί οικισμοί, εισόδημα).
5. Σκανάρετε για τυχόν λάθη στα δηλωθέντα στοιχεία (π.χ. λάθος όροφος, τετραγωνικά, ή κύριοι χώροι δηλωμένοι ως βοηθητικοί).
6. Επιλέξτε τον τρόπο αποπληρωμής έως τις 31 Μαρτίου. Μπορείτε να εξοφλήσετε τον φόρο εφάπαξ ή σε 12 μηνιαίες δόσεις (από Μάρτιο 2026 έως Φεβρουάριο 2027). Σημειώνεται ότι δεν προβλέπεται επιπλέον έκπτωση για εφάπαξ καταβολή.