Ισχυρό φορολογικό κίνητρο δίνεται σε ιδιοκτήτες ακινήτων που ρίχνουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίες που ήταν κλειστές ή ακίνητα που μέχρι πρότινος διατίθεντο σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Το μέτρο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για τρία έτη, με αποτέλεσμα σημαντική ενίσχυση του καθαρού εισοδήματος των εκμισθωτών.

Στην πράξη, ο φόρος για τα ενοίκια των συγκεκριμένων ακινήτων μηδενίζεται για την τριετία 2025–2027 και καταβάλλεται για πρώτη φορά το 2029. Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα από ακίνητο που ήταν κλειστό μπορεί να κερδίσει έως και 5.400 ευρώ σε φόρους μέσα στην τριετία, αν υπό κανονικές συνθήκες θα φορολογούνταν με 15%. Το όφελος αυξάνεται σημαντικά όταν ο ιδιοκτήτης έχει επιπλέον εισοδήματα από ενοίκια, τα οποία υπάγονται σε υψηλότερους συντελεστές (35% ή 45%), καθιστώντας τη μακροχρόνια μίσθωση ιδιαίτερα ελκυστική.

Προϋποθέσεις για να «κλειδώσει» η φοροαπαλλαγή

Για να διατηρηθεί η φοροαπαλλαγή ενοικίων, απαιτείται αυστηρή φορολογική συμμόρφωση. Βασική προϋπόθεση είναι οι ιδιοκτήτες να έχουν δηλώσει εμπρόθεσμα στην ΑΑΔΕ τα ακίνητα ως κενά ή ως βραχυχρόνιας μίσθωσης, πριν τη μετάβαση στη μακροχρόνια μίσθωση. Όσοι προχώρησαν σε εκπρόθεσμες δηλώσεις, ακόμη κι αν πληρούν τα λοιπά κριτήρια, δεν δικαιούνται το φορολογικό όφελος.

Ειδικότερα ισχύουν:

1) Για ακίνητα τύπου Airbnb
Η ένταξη στο μέτρο προϋποθέτει ότι το ακίνητο είχε διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά σε βραχυχρόνια μίσθωση το 2024 και ότι η νέα σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης συνήφθη εντός του 2025. Όλες οι προηγούμενες βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να έχουν δηλωθεί κανονικά και να μην έχει καταχωριστεί άλλη μακροχρόνια σύμβαση πριν από τη νέα μίσθωση. Η μετάβαση πρέπει να είναι «καθαρή» και πλήρως αποτυπωμένη στα φορολογικά στοιχεία.

2) Για κλειστά ακίνητα
Απαιτείται τα ακίνητα να έχουν δηλωθεί ως κενά στο έντυπο Ε2 ή να μην είχαν εμφανιστεί ως μισθωμένα, ιδιοχρησιμοποιούμενα ή δωρεάν παραχωρούμενα στα φορολογικά έτη 2022–2024. Με την υπογραφή σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον τριών ετών και την τήρηση των λοιπών προϋποθέσεων (κύριοι χώροι έως 120 τ.μ., εμπρόθεσμες δηλώσεις), ο εκμισθωτής απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών.

Η απαλλαγή διατηρείται ακόμη και αν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή, εφόσον εντός τριμήνου υπογραφεί μία νέα και μοναδική σύμβαση τριετούς διάρκειας. Επίσης, το μέτρο καλύπτει περιπτώσεις μίσθωσης για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες σε ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν επανέλθει στη βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας.

Πότε χάνεται το φορολογικό όφελος

Η φοροαπαλλαγή δεν είναι άνευ όρων. Αν το ακίνητο μείνει κενό μέσα στην τριετία, το προνόμιο παύει από το έτος που έμεινε χωρίς μισθωτή. Αν συμβεί ξανά κενό διάστημα και με δεύτερο ενοικιαστή, η απαλλαγή χάνεται οριστικά. Σε περίπτωση επιστροφής του ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν συμπληρωθούν 36 μήνες, η απαλλαγή ακυρώνεται αναδρομικά και ο ιδιοκτήτης καλείται να καταβάλει τον φόρο για όλα τα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί.

Συμπέρασμα: η σταθερότητα της μίσθωσης και η αυστηρή τήρηση των φορολογικών δηλώσεων είναι καθοριστικές για τη διατήρηση της φοροαπαλλαγής και τη μεγιστοποίηση του οικονομικού οφέλους.