Η προσδοκία ότι η απελευθέρωση εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών σπιτιών θα έδινε το «φιλί της ζωής» στο οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας, φαίνεται να προσκρούει βίαια στην πραγματικότητα. Η αξιοποίηση των κλειστών ιδιοκτησιών αποτελούσε μια από τις μεγαλύτερες ελπίδες της κτηματαγοράς και της κυβέρνησης για την ανακούφιση χιλιάδων νοικοκυριών. Ωστόσο, τα σύγχρονα δεδομένα βάζουν «ταφόπλακα» στις προσδοκίες για άμεσες λύσεις.

Σήμερα, τα αναξιοποίητα ακίνητα στην Ελλάδα υπολογίζονται στο 1/3 του συνολικού κτιριακού αποθέματος. Πρόκειται για έναν εντυπωσιακό αριθμό που εκτιμάται μεταξύ 700.000 και 900.000 κατοικιών, ενώ βάσει της απογραφής του 2021, το νούμερο άγγιζε τα 2,2 εκατομμύρια (συμπεριλαμβανομένων των δευτερευουσών κατοικιών). Η θεωρία λέει πως αν ένα κλάσμα αυτών έβγαινε στην αγορά, το πρόβλημα θα αμβλυνόταν. Η πράξη, όμως, αποδεικνύει το αντίθετο.

Η «ακτινογραφία» των προβληματικών ιδιοκτησιών

Η συντριπτική πλειονότητα αυτών των ακινήτων δεν παραμένει κλειστή από επιλογή των ιδιοκτητών, αλλά εξαιτίας ενός δαιδαλώδους πλέγματος νομικών, γραφειοκρατικών και τεχνικών προβλημάτων.

Σύμφωνα με τον διεθνή δείκτη FREI, μόλις το 19% των κλειστών ακινήτων είναι νομικά «καθαρό» και έτοιμο προς αξιοποίηση. Η ψηφιακή χαρτογράφηση της BluPeak Estate Analytics αποκαλύπτει μια ζοφερή εικόνα απόρριψης (Frei Funnel):

• Το 32% του συνόλου των ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει αναξιοποίητο.
• Από αυτή τη δεξαμενή, μόνο το 25% είναι οργανωμένα καταγεγραμμένο.
• Το ποσοστό κατακρημνίζεται στο 14% όταν περνάμε στο στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας.

Στην ουσία, ένα ακίνητο με πολεοδομικά βάρη, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς υπάρχει μόνο στα χαρτιά.

Το πραγματικό σενάριο στους Δήμους: Ελάχιστα έτοιμα ακίνητα

Η εντύπωση ότι η Τοπική Αυτοδιοίκηση διαθέτει τεράστια περιθώρια παρέμβασης μέσω της αξιοποίησης δημοτικής ακίνητης περιουσίας αποδεικνύεται εν πολλοίς εσφαλμένη. Όπως αποτυπώνεται ξεκάθαρα στα δεδομένα της BluPeak, η εικόνα ενός τυπικού Δήμου με 100 ακίνητα διαμορφώνεται ως εξής:

• Άμεσα αξιοποιήσιμα: Μόλις το 25% – 30% περίπου των ακινήτων είναι έτοιμα να περάσουν σε χρήση (κοινωνική ή στεγαστική) χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες.
• Μικρές παρεμβάσεις: Περίπου 40 ακίνητα στα 100 απαιτούν τεχνικές, διοικητικές ή λειτουργικές διορθώσεις πριν ενεργοποιηθούν.
• Μπλοκαρισμένα: Σχεδόν το 30% του δημοτικού χαρτοφυλακίου τελεί υπό ομηρία λόγω σοβαρών νομικών ή θεσμικών εμποδίων, παραμένοντας εντελώς ανενεργό.

Το Ευρωπαϊκό παράδειγμα και το μήνυμα της κοινωνίας

Την ώρα που η Ελλάδα παλεύει με την ελλιπή καταγραφή, χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία διαθέτουν ενιαία ψηφιακά μητρώα (συνδέοντας ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά δεδομένα), ενώ η Γερμανία και η Γαλλία τα αξιοποιούν ενεργά για πολιτικές κοινωνικής κατοικίας.

Η κοινωνική πίεση στην Ελλάδα είναι πλέον ασφυκτική. Έρευνα της Ierax Analytix δείχνει πως η στεγαστική κρίση καθορίζει τις ζωές των πολιτών:

• Στις ηλικίες 25-35 ετών, το 81% δηλώνει πως το στεγαστικό επηρεάζει τις βασικές επιλογές ζωής, ενώ το 82% αποδίδει τις υψηλές τιμές στην έλλειψη ελέγχου της αγοράς.
• Στις ηλικίες 36-55 ετών, το 70% απαιτεί τη δημιουργία ενός δημόσιου Ψηφιακού Μητρώου Ιδιοκτησίας, με το 72% να πιστεύει ότι η οργανωμένη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας είναι το μόνο πραγματικό ανάχωμα στην κρίση.