Ένα «τσουχτερό» φορολογικό χτύπημα, το οποίο μπορεί να εκτιναχθεί στον ανώτατο συντελεστή του 45%, καλούνται να αποφύγουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στη χώρα μας. Πρόκειται για όσους είδαν τους λογαριασμούς τους άδειους, καθώς δεν εισέπραξαν τα συμφωνηθέντα μισθώματα από τους ενοικιαστές τους, αλλά κινδυνεύουν να φορολογηθούν κανονικά για αυτά εάν δεν δράσουν εγκαίρως.

Το κοκτέιλ των ανατιμήσεων, του υψηλού κόστους διαβίωσης και της αύξησης των ενοικίων έχει πιέσει σημαντικά τους προϋπολογισμούς των νοικοκυριών, οδηγώντας συχνά σε καθυστερήσεις ή πλήρη αδυναμία καταβολής του ενοικίου. Μάλιστα, τα επίσημα δεδομένα της ΑΑΔΕ είναι αποκαλυπτικά: πέρυσι, σχεδόν 4.500 εκμισθωτές βρέθηκαν με ανείσπρακτα ενοίκια που άγγιξαν αθροιστικά τα 15 εκατομμύρια ευρώ.

Επιπλέον, ο κίνδυνος μεγαλώνει όταν τα οφειλόμενα ενοίκια εξοφλούνται αναδρομικά σε επόμενο έτος, μετατρεπόμενα σε εισόδημα διαφορετικής χρήσης, κρύβοντας επιπλέον φορολογικές παγίδες.

Πώς διαμορφώνεται η φορολογία ενοικίων σήμερα

Το εισόδημα που προέρχεται από την εκμετάλλευση ακινήτων αντιμετωπίζεται φορολογικά με αυτοτελή τρόπο από το πρώτο κιόλας ευρώ. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, αναγνωρίζεται μια πάγια έκπτωση της τάξης του 5% ως δαπάνη για επισκευές, συντήρηση και λειτουργικά έξοδα του ακινήτου.

Η τρέχουσα κλίμακα, με την οποία έρχονται αντιμέτωποι οι ιδιοκτήτες, έχει ως εξής:

• Για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ: επιβάλλεται φόρος 15%.
• Για το κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ: ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 35%.
• Για το ποσό άνω των 35.000 ευρώ: ισχύει ο ανώτατος συντελεστής 45%.

Από τον Ιανουάριο του 2026, τέθηκε σε ισχύ μια νέα, ενδιάμεση φορολογική κλίμακα με συντελεστή 25% για ποσά από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Ωστόσο, η συγκεκριμένη ελάφρυνση θα φανεί πρακτικά στις φορολογικές δηλώσεις του 2027, όπου και θα δηλωθούν τα εισοδήματα του 2026.

Η διαδικασία για τα ανείσπρακτα μισθώματα

Για να μη βρεθείτε προ δυσάρεστων εκπλήξεων στο εκκαθαριστικό, πληρώνοντας φόρο για χρήματα που δεν μπήκαν ποτέ στην τσέπη σας, η ΑΑΔΕ απαιτεί συγκεκριμένες, αυστηρές κινήσεις. Η απλή συμπλήρωση του εντύπου Ε2 δεν επαρκεί.

Οι εκμισθωτές καλούνται να ακολουθήσουν τα παρακάτω βήματα:

1. Η νομική προϋπόθεση (Το πιο κρίσιμο βήμα): Προτού καν ανοίξει η πλατφόρμα των φορολογικών δηλώσεων, ο ιδιοκτήτης πρέπει υποχρεωτικά να έχει κινηθεί νομικά εναντίον του ασυνεπούς ενοικιαστή. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πρέπει να έχει ήδη εκδοθεί διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή να έχει κατατεθεί αγωγή για την είσπραξη των χρωστούμενων.
2. Ψηφιακή υποβολή εντύπου (Ε411): Μέσω της σχετικής πλατφόρμας, δηλώνονται ψηφιακά τα μη εισπραχθέντα ποσά. Το έντυπο απαιτεί τα πλήρη στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, ονοματεπώνυμο), την ακριβή διεύθυνση του μισθίου, το συνολικό οφειλόμενο ποσό και το οικονομικό έτος στο οποίο αντιστοιχεί.
3. Κατάθεση δικαιολογητικών: Ο φάκελος ολοκληρώνεται ψηφιακά μέσω της πύλης της ΑΑΔΕ, στην ενότητα «Τα Αιτήματά μου», όπου ο φορολογούμενος ανεβάζει τη δήλωση συνοδευόμενη από τα απαραίτητα νομικά έγγραφα.

Ειδικές περιπτώσεις και η προειδοποίηση των λογιστών

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης έχει φύγει από τη ζωή; Η διαδικασία προβλέπει ότι οι νόμιμοι κληρονόμοι μπορούν να αναλάβουν την υποβολή της δήλωσης. Τα στοιχεία καταχωρούνται στο ΑΦΜ του θανόντος, καλύπτοντας τη χρονική περίοδο που βρισκόταν εν ζωή.

Επαγγελματίες του λογιστικού κλάδου κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου: η γραφειοκρατική ακρίβεια είναι αδιαπραγμάτευτη. Εάν η υποβολή γίνει πρόχειρα και παραλειφθούν τα νομικά έγγραφα που αποδεικνύουν τη διεκδίκηση των χρημάτων, η εφορία θα απορρίψει τον χαρακτηρισμό τους ως «ανείσπρακτα». Το αποτέλεσμα; Οι ελεγκτικοί μηχανισμοί θα προχωρήσουν σε νέα, διορθωτική εκκαθάριση, επιβάλλοντας κανονικά τον φόρο ενοικίων, σαν να είχαν εισπραχθεί στο ακέραιο.