Με στόχο την άμεση αντιμετώπιση του οξυμένου στεγαστικού προβλήματος και την κινητοποίηση χιλιάδων «κλειστών» κατοικιών προς μίσθωση, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προωθεί σαρωτικές ρυθμίσεις στις φοροαπαλλαγές ενοικίων. Οι διατάξεις αναμένεται να ψηφιστούν και να ισχύσουν άμεσα, εντός του Νοεμβρίου, προσφέροντας σημαντικά κίνητρα ιδιοκτητών ακινήτων για να διαθέσουν τις κενές τους κατοικίες.
Οι αλλαγές, που βρίσκονται σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 22 Οκτωβρίου, φέρνουν μεγαλύτερη ασφάλεια και ευελιξία στους ιδιοκτήτες, εστιάζοντας παράλληλα στην κάλυψη των αναγκών σε στέγαση για οικογένειες, αλλά και για κρατικούς λειτουργούς (εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς, στρατιωτικούς) που υπηρετούν σε τουριστικές περιοχές ή νησιά.
Τριετής αφορολόγητη μίσθωση: Οι προϋποθέσεις
Το βασικότερο κίνητρο είναι η φοροαπαλλαγή κλειστών ακινήτων από τον φόρο εισοδήματος για μία τριετία. Για να το δικαιούται ένας ιδιοκτήτης, πρέπει να πληρούνται οι εξής όροι:
- Καθεστώς Κενότητας: Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί ως «κενό» στις δηλώσεις Ε1 και Ε2 για τουλάχιστον 36 συνεχόμενους μήνες πριν την υπογραφή του συμβολαίου. Για παράδειγμα, για μισθώσεις που ξεκινούν φέτος, το ακίνητο δεν έπρεπε να έχει χρησιμοποιηθεί (για ενοικίαση, ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση) τα έτη 2022, 2023 και 2024.
- Εναλλακτική για Airbnb/Βραχυχρόνια: Ακίνητα που ενοικιάζονταν βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών (π.χ. Airbnb) αρκεί να έχουν δηλωθεί στο σχετικό μητρώο για τουλάχιστον έναν χρόνο πριν μεταβούν σε μακροχρόνια μίσθωση.
- Διάρκεια Συμβολαίου: Η μίσθωση πρέπει να συναφθεί μεταξύ 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και 31ης Δεκεμβρίου 2026 και να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών.
Αύξηση ορίων τετραγωνικών για οικογένειες
Μια σημαντική αλλαγή αφορά τα όρια εμβαδού. Ενώ μέχρι σήμερα η απαλλαγή δινόταν μόνο για κατοικίες έως 120 τ.μ., οι νέες ρυθμίσεις αυξάνουν τα όρια για να συμπεριληφθούν και μεγαλύτερα ακίνητα, τα οποία σήμερα παραμένουν εκτός αγοράς:
- Το όριο αυξάνεται σε 140 τ.μ. για τρίτεκνους γονείς.
- Το όριο φτάνει στα 160 τ.μ. για γονείς με 4 παιδιά, με επιπλέον προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον παιδί.
Η προσαύξηση αυτή υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των τέκνων κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου.
Προστασία ιδιοκτητών: Τι ισχύει σε πρόωρη διακοπή
Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που απασχολούσε τους ιδιοκτήτες ήταν η απώλεια της φοροαπαλλαγής και η αναγκαστική επιστροφή φόρων σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης του ενοικιαστή. Αυτό πλέον αλλάζει:
- Διατήρηση Οφέλους: Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής διακόψει τη σύμβαση πρόωρα (π.χ. λόγω υγείας), ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που εισέπραξε μέχρι την αποχώρηση.
- Νέος Ενοικιαστής: Για να συνεχιστεί το φορολογικό όφελος για τον υπόλοιπο χρόνο της τριετίας, ο ιδιοκτήτης οφείλει να βρει νέο μισθωτή εντός τριών μηνών. Αν καθυστερήσει, χάνει την απαλλαγή μόνο για τα επόμενα μισθώματα, τα οποία θα φορολογηθούν κανονικά.
Ευελιξία για δημόσιους λειτουργούς
Ειδικές διατάξεις θεσπίζονται για τις μισθώσεις προς κρατικούς λειτουργούς (ιατρούς, νοσηλευτές, εκπαιδευτικούς, στρατιωτικούς) που μετατίθενται. Εδώ, αντί του όρου της αποκλειστικά τριετούς σύμβασης, θεσπίζεται ελάχιστο όριο μίσθωσης έξι μηνών.
Με τον τρόπο αυτό, ο ιδιοκτήτης μπορεί να καλύπτει διαδοχικά τις ανάγκες διαφορετικών ενοικιαστών (π.χ. εκπαιδευτικός για τη σχολική χρονιά, νοσηλευτής για εξάμηνη υπηρεσία), διατηρώντας το όφελος της απαλλαγής καθ’ όλη την τριετία, εφόσον υπογράφονται συνεχείς σχετικές μισθώσεις.
Πότε χάνεται η φοροαπαλλαγή
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, καθώς η παραβίαση των κανόνων μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια του ευεργετήματος:
- Βραχυχρόνια Μίσθωση: Η χρήση του ακινήτου έστω και για μικρό διάστημα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας ενοικίασης (π.χ. για ένα καλοκαίρι), οδηγεί σε αυτόματη και πλήρη απώλεια της φοροαπαλλαγής. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης φορολογείται αναδρομικά για όλα τα μισθώματα και αντιμετωπίζει πρόστιμα.
- Μη Εύρεση Νέου Ενοικιαστή: Απώλεια του οφέλους για τα μελλοντικά μισθώματα, αν δεν βρεθεί νέος ενοικιαστής εντός τριών μηνών μετά την πρόωρη αποχώρηση του προηγούμενου.
- Μη Επανάληψη: Η απαλλαγή ισχύει μόνο για την πρώτη τριετία μίσθωσης του «κλειστού» ακινήτου και δεν μπορεί να επαναληφθεί αργότερα για το ίδιο ακίνητο.
