Ένα ηχηρό, διπλό μήνυμα προς τις φορολογικές αρχές και τους φορολογούμενους στέλνει το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) με μια νέα, κρίσιμη απόφασή του (υπ’ αρ. Α1234/2025). Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθαρίζει το τοπίο γύρω από τις αγοραπωλησίες ακινήτων, θέτοντας αυστηρά όρια στις ελεγκτικές δυνατότητες του Δημοσίου, ενώ ταυτόχρονα υπενθυμίζει τον κανόνα για τον υπολογισμό των φόρων όταν το πραγματικό τίμημα αποκλίνει από τα συμβόλαια.

Σύμφωνα με το ΣτΕ, ο κανόνας της πενταετούς παραγραφής των φορολογικών υποθέσεων είναι αυστηρός και αδιαπραγμάτευτος. Παράλληλα, το Δικαστήριο υπενθυμίζει ότι εάν οι ελεγκτικοί μηχανισμοί ανακαλύψουν ότι το ποσό που πραγματικά καταβλήθηκε για την αγορά ενός ακινήτου υπερβαίνει την αντικειμενική του αξία, τότε ο φόρος μεταβίβασης πρέπει να υπολογιστεί πάνω στο υψηλότερο, πραγματικό ποσό. Το «κλειδί», ωστόσο, είναι αυτό να διαπιστωθεί εμπρόθεσμα.

Τα ακίνητα και ο «κρυμμένος θησαυρός»

Η υπόθεση που οδήγησε σε αυτή την καθοριστική απόφαση ξεκινά το 2005 και το 2008. Μια κατασκευαστική εταιρεία πούλησε σε ένα ζευγάρι δύο ακίνητα. Στα επίσημα συμβόλαια, η συναλλαγή φαινόταν απόλυτα εναρμονισμένη με τον νόμο, με τα δηλωθέντα τιμήματα να ανέρχονται περίπου στις 585.000 ευρώ για το πρώτο ακίνητο και στις 600.000 ευρώ για το δεύτερο.

Τα δεδομένα όμως ανατράπηκαν λίγα χρόνια αργότερα. Κατά την περίοδο 2012-2014, το Σώμα Δίωξης Οικονομικού Εγκλήματος (ΣΔΟΕ) έκανε «φύλλο και φτερό» τους τραπεζικούς λογαριασμούς των αγοραστών. Εκεί, οι ελεγκτές ανακάλυψαν τραπεζικές επιταγές αξίας άνω των 2,2 εκατομμυρίων ευρώ. Το πιο ενοχοποιητικό στοιχείο; Η πωλήτρια κατασκευαστική εταιρεία εμφανιζόταν ως ο τελικός αποδέκτης (τελευταίος οπισθογράφος) αυτών των επιταγών.

Η ΔΟΥ Δ’ Αθηνών θεώρησε, εύλογα, ότι αυτά τα εκατομμύρια αποτελούσαν αδήλωτο τίμημα -το λεγόμενο «μαύρο» χρήμα- κάτω από το τραπέζι. Με βάση αυτά τα ευρήματα, το 2015 η Εφορία καταλόγισε στην εταιρεία βαρύτατους φόρους και πρόστιμα για παραβάσεις του ΚΒΣ, ύψους άνω των 300.000 ευρώ αθροιστικά για τις δύο χρήσεις.

Το «κόλπο» της Εφορίας με τη 10ετία και η απόρριψη από το ΣτΕ

Γνωρίζοντας ότι ο χρόνος της 5ετούς παραγραφής είχε παρέλθει (τουλάχιστον για την πρώτη συναλλαγή του 2005), η Εφορία επιχείρησε να αξιοποιήσει το «παράθυρο» της 10ετούς παραγραφής. Ισχυρίστηκε ότι η έκθεση του ΣΔΟΕ και οι τραπεζικές επιταγές συνιστούσαν «συμπληρωματικά στοιχεία» που ήρθαν σε γνώση της εκ των υστέρων. Παρότι το Διοικητικό Εφετείο Αθηνών αρχικά δικαίωσε το Δημόσιο επικυρώνοντας τα πρόστιμα, το ΣτΕ είχε διαφορετική άποψη.

Το Ανώτατο Δικαστήριο αναίρεσε την εφετειακή απόφαση, καταρρίπτοντας πλήρως το σκεπτικό της φορολογικής αρχής με δύο βασικά επιχειρήματα:

• Το ΣτΕ έκρινε ότι οι καταθέσεις και οι επιταγές που διακινούνται στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα είναι διαθέσιμες και ορατές στην Εφορία.
• Αν οι φορολογικές αρχές είχαν δράσει με τη δέουσα προσοχή μέσα στην προβλεπόμενη πενταετία, θα είχαν εντοπίσει τις συναλλαγές. Το γεγονός ότι το ΣΔΟΕ συνέταξε την έκθεσή του το 2014, αποτελεί απλώς μια καθυστερημένη επεξεργασία ήδη υπαρχόντων στοιχείων και όχι «νέο» στοιχείο.

Τα οριστικά συμπεράσματα

Η κατάληξη για τη συγκεκριμένη υπόθεση ήταν η πλήρης ακύρωση των πράξεων επιβολής προστίμου που εκδόθηκαν το 2015 για τη χρήση του 2005, καθώς το δικαίωμα ελέγχου του Δημοσίου είχε παραγραφεί οριστικά την 31η Δεκεμβρίου 2011.

Το τελικό συμπέρασμα του ρεπορτάζ συνοψίζεται στα εξής:

1. Ο έλεγχος τραπεζικών λογαριασμών για ελληνικές καταθέσεις δεν δικαιολογεί παράταση της παραγραφής πέραν της πενταετίας.
2. Αν αποδειχθεί (εμπρόθεσμα) ότι πληρώθηκαν περισσότερα χρήματα από την αντικειμενική αξία, ο φόρος θα ακολουθήσει το «μαύρο» τίμημα.

Όταν όμως η Εφορία αργεί, το ρολόι της παραγραφής κτυπάει πάντα υπέρ του ελεγχόμενου.