Σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων στις αρχές του 2026. Μετά από ένα μακρύ ράλι ανόδου, ο κλάδος εισέρχεται σε φάση ωριμότητας, όπου οι αντοχές, η προσιτότητα και η βιωσιμότητα θα αποτελέσουν τους ρυθμιστές των εξελίξεων. Το στοίχημα πλέον δεν είναι μόνο η προσέλκυση κεφαλαίων, αλλά η εξισορρόπηση ανάμεσα στην επενδυτική φρενίτιδα και την κοινωνική ανάγκη για στέγαση.
Το 2025 άφησε μια σημαντική παρακαταθήκη: επιβεβαίωσε ότι η Ελλάδα παραμένει κορυφαίος προορισμός για ξένους αγοραστές, ωστόσο ανέδειξε και τα «κόκκινα» σημεία που αφορούν την έλλειψη στοκ και τις θεσμικές αγκυλώσεις.
Το νέο προφίλ του ξένου επενδυτή
Μια από τις πιο ενδιαφέρουσες μεταβολές αφορά την ταυτότητα των ξένων αγοραστών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς, το πρόγραμμα της Golden Visa δεν αποτελεί πλέον τον κυρίαρχο μοχλό ανάπτυξης, καλύπτοντας μόλις το 8% της ζήτησης. Αυτό υποδηλώνει μια υγιή στροφή προς μια πιο διαφοροποιημένη αγορά.
Τι ψάχνουν όμως οι ξένοι στην Ελλάδα του 2026;
- Η πλειοψηφία κινείται σε ακίνητα αξίας 100.000€ – 200.000€.
- Στο στόχαστρο μπαίνουν κυρίως διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των 5 ετών, με εμβαδόν 60-100 τ.μ.
- Πάνω από τους μισούς (52%) αγοράζουν για εξοχική κατοικία, ενώ το 30% βλέπει καθαρά επενδυτικά (εκμίσθωση ή μεταπώληση).
Το γεγονός ότι 8 στους 10 στρέφονται σε μεταχειρισμένα ακίνητα, αναδεικνύει το μεγάλο πρόβλημα της εποχής: την περιορισμένη προσφορά νεόδμητων κατασκευών.
Από τα μικρά διαμερίσματα στις πολυτελείς βίλες
Η αγορά δεν κινείται πλέον μονοδιάστατα. Όπως καταγράφουν τα δεδομένα φορέων όπως η Elxis, διαμορφώνονται δύο διακριτές τάσεις που τρέχουν παράλληλα:
- Υπάρχει αυξημένη ζήτηση για μικρές, νεόδμητες εξοχικές κατοικίες (35-70 τ.μ.). Οι αγοραστές προσαρμόζονται στο αυξημένο κόστος, θυσιάζοντας τετραγωνικά για να αποκτήσουν ένα ακίνητο που μπορεί να αποδώσει μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Στον αντίποδα, η πολυτελής κατοικία καλπάζει. Το 25% των πωλήσεων αφορά ακίνητα άνω των 600.000€, ενώ η μέση τιμή στα νεόδμητα εξοχικά εκτοξεύτηκε στις 450.000€ (+37%).
Ιστορική στροφή στα στεγαστικά δάνεια
Ίσως η πιο σημαντική είδηση για την εγχώρια οικονομία είναι η «ανάσταση» της στεγαστικής πίστης. Τον Νοέμβριο του 2025, η πιστωτική επέκταση πέρασε σε θετικό πρόσημο (+0,4%) για πρώτη φορά από τον Οκτώβριο του 2010.
Η Ελλάδα, αφήνοντας πίσω της μια δεκαετία απομόχλευσης, προσφέρει πλέον ανταγωνιστικούς όρους δανεισμού. Με το μέσο επιτόκιο να διαμορφώνεται στο 3,04% (στοιχεία Νοεμβρίου 2025), η χώρα μας συγκαταλέγεται στην πεντάδα των χωρών της Ευρωζώνης με τα φθηνότερα στεγαστικά δάνεια, κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Οι «πληγές» της προσφοράς και το στοίχημα της βιωσιμότητας
Παρά τη βελτιωμένη ρευστότητα, η άνοδος των τιμών (+10% ετησίως σύμφωνα με τον Spitogatos) συντηρείται από την έλλειψη ακινήτων. Τα Νότια Προάστια της Αθήνας και η Θεσσαλονίκη συνεχίζουν να καταγράφουν διψήφιες αυξήσεις, πιέζοντας τα νοικοκυριά.
Η οικοδομική δραστηριότητα, αν και υπαρκτή, φρενάρει λόγω γραφειοκρατίας και υψηλού κόστους υλικών. Ταυτόχρονα, όπως τονίστηκε και στο πρόσφατο συνέδριο του ΤΜΕΔΕ, η κλιματική κρίση αλλάζει τους κανόνες του παιχνιδιού.
Το 2026, η αγορά ακινήτων δεν θα κριθεί μόνο από το «πορτοφόλι» των αγοραστών, αλλά από την ικανότητα του κατασκευαστικού κλάδου να παράξει βιώσιμα και ενεργειακά θωρακισμένα κτίρια. Για τον υποψήφιο αγοραστή, η εξίσωση γίνεται πιο σύνθετη: η απόφαση αγοράς απαιτεί πλέον ενδελεχή έρευνα, ρεαλιστική αποτίμηση και συνυπολογισμό παραγόντων όπως η ενεργειακή κλάση και η ανθεκτικότητα του ακινήτου στις νέες κλιματικές συνθήκες.
