Σε ριζική αναμόρφωση του φορολογικού τοπίου για την ακίνητη περιουσία προχωρά το οικονομικό επιτελείο, ενεργοποιώντας από φέτος ένα πλέγμα μέτρων που στοχεύει στην ελάφρυνση άνω του 1,5 εκατομμυρίου ιδιοκτητών και την τόνωση της αγοράς κατοικίας. Το 2026 φέρνει σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις για όσους εισπράττουν μισθώματα, αλλά και ισχυρά κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών σπιτιών.

Το νέο πακέτο επηρεάζει κάθε πτυχή της ιδιοκτησίας: από το καθαρό εισόδημα που μένει στην τσέπη του εκμισθωτή και το κόστος του ΕΝΦΙΑ, μέχρι τα τεκμήρια διαβίωσης και το κόστος αγοράς ή ανακαίνισης.

1. Η νέα κλίμακα φορολογίας ενοικίων

Η μεγαλύτερη «ανάσα» για τη μεσαία τάξη των ιδιοκτητών προέρχεται από την αλλαγή των φορολογικών συντελεστών. Το υπουργείο Οικονομικών διορθώνει μια μακροχρόνια στρέβλωση, εισάγοντας έναν ενδιάμεσο συντελεστή που μειώνει δραστικά την επιβάρυνση.

Συγκεκριμένα, για το φορολογικό έτος 2026:

• Εισοδήματα 12.001€ – 24.000€: Φορολογούνται πλέον με 25% (από 35% που ίσχυε).
• Εισοδήματα έως 12.000€: Παραμένει ο συντελεστής 15%.
• Εισοδήματα άνω των 24.000€: Διατηρούνται οι συντελεστές 35% (έως 35.000€) και 45% (για τα υπερβάλλοντα).

Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης με εισόδημα από ενοίκια ύψους 20.000 ευρώ, θα δει άμεση μείωση του φόρου που καλείται να πληρώσει, αυξάνοντας το διαθέσιμο εισόδημά του.

2. Τριετής απαλλαγή φόρου: Το κίνητρο για τα κλειστά ακίνητα

Σε μια προσπάθεια να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση, θεσπίζεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Το μέτρο απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν τα ακίνητά τους για μακροχρόνια μίσθωση.

Ποιους αφορά:

• Ιδιοκτήτες ακινήτων που ήταν κενά/κλειστά για τουλάχιστον τρία έτη.
• Ιδιοκτήτες που μεταφέρουν το ακίνητό τους από καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) σε μακροχρόνια.

Οι προϋποθέσεις:

• Το εμβαδόν του ακινήτου να είναι έως 120 τ.μ.
• Η σύμβαση μίσθωσης να υπογραφεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Η διάρκεια της μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τριετής και να αφορά κύρια κατοικία.

Εάν ο ιδιοκτήτης «σπάσει» τη συμφωνία και γυρίσει το ακίνητο στη βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας, χάνει την απαλλαγή και θα κληθεί να πληρώσει αναδρομικά τους φόρους.

3. Τέλος τα μετρητά: Υποχρεωτικά μέσω τράπεζας από τον Απρίλιο

Μια κρίσιμη ημερομηνία που πρέπει να κυκλώσουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες είναι η 1η Απριλίου 2026. Από την ημέρα αυτή, οι πληρωμές ενοικίων «στο χέρι» παύουν να αναγνωρίζονται από την Εφορία.

Η χρήση του τραπεζικού συστήματος καθίσταται μονόδρομος, με αυστηρές ποινές για τους παραβάτες:

• Ο Ενοικιαστής: Χάνει το δικαίωμα λήψης επιδόματος στέγασης και άλλων φορολογικών ελαφρύνσεων.
• Ο Ιδιοκτήτης: Χάνει την έκπτωση φόρου 5% που προβλέπεται για τα δηλωθέντα εισοδήματα (π.χ. σε ενοίκιο 10.000€, η ζημιά είναι 500€).

4. Μείωση ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς

Σημαντική μέριμνα λαμβάνεται για την περιφέρεια και τους μικρούς οικισμούς (κάτω των 1.500 κατοίκων). Για τις κύριες κατοικίες φυσικών προσώπων σε αυτές τις περιοχές (με αντικειμενική αξία έως 400.000€), ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% το 2026 και καταργείται πλήρως από το 2027.

5. «Κούρεμα» στα τεκμήρια διαβίωσης

Παράλληλα, μειώνεται ο κίνδυνος υπερφορολόγησης μέσω των τεκμηρίων. Τα τεκμήρια διαβίωσης για κατοικίες μειώνονται μεσοσταθμικά κατά 30%-35%.

• Παράδειγμα 80 τ.μ.: Το τεκμήριο πέφτει από 3.200€ σε ~2.240€.
• Παράδειγμα 120 τ.μ.: Το τεκμήριο πέφτει από 5.800€ σε ~4.040€.

Η αλλαγή αυτή αφορά τόσο τις ιδιοκατοικούμενες όσο και τις μισθωμένες ή δωρεάν παραχωρούμενες κατοικίες, δίνοντας ανάσα σε νοικοκυριά που κινδύνευαν να πιαστούν στην «τσιμπίδα» της εφορίας λόγω της κατοχής ακινήτου.

6. Bonus ανακαίνισης και πάγωμα ΦΠΑ

Για όσους σκέφτονται να αναβαθμίσουν την περιουσία τους, το κράτος καλύπτει σημαντικό μέρος της δαπάνης μέσω φόρου. Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω» προσφέρει έκπτωση φόρου εισοδήματος έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας για εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης.

• Πώς λειτουργεί: Αν δαπανήσετε 15.000€ το 2026, θα έχετε μείωση φόρου 3.000€ ετησίως για 5 χρόνια.
• Προϋπόθεση: Ηλεκτρονικές πληρωμές και διαβίβαση παραστατικών στην ΑΑΔΕ (κόστος υλικών έως το 1/3 της δαπάνης).

Τέλος, παρατείνεται και για το 2026 η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα, διατηρώντας το κόστος μεταβίβασης στο χαμηλό 3%, ενθαρρύνοντας έτσι τις νέες αγοραπωλησίες.