Ο εφιάλτης κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου δεν είναι άλλος από τον κακοπληρωτή ενοικιαστή. Πέρα από την απώλεια εισοδήματος, οι εκμισθωτές έρχονται συχνά αντιμέτωποι με έναν παράλογο κίνδυνο: να κληθούν από την Εφορία να πληρώσουν φόρο για απλήρωτα ενοίκια.

Ευτυχώς, η φορολογική νομοθεσία (Ν. 4346/2015) παρέχει μια «ασπίδα» προστασίας. Επιτρέπει στους φορολογούμενους να αναβάλουν τη φορολόγηση αυτών των ποσών, μέχρι τη χρονιά που θα καταφέρουν -αν τα καταφέρουν- να τα εισπράξουν. Ωστόσο, η διαδικασία κρύβει παγίδες και απαιτεί προσεκτικά βήματα πριν από την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δήλωσης.

Αποδείξτε το στην Εφορία

Για να μην φορολογηθείτε για τα ανείσπρακτα ενοίκια, δεν αρκεί απλώς να το δηλώσετε. Πρέπει να αποδείξετε στη φορολογική διοίκηση ότι έχετε κινηθεί νομικά εναντίον του μισθωτή, πριν από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών δηλώσεων. Αν αμελήσετε να προσκομίσετε τα έγγραφα, τα ποσά θα θεωρηθούν κανονικά εισπραχθέντα και θα φορολογηθούν με τους ισχύοντες συντελεστές.

Τα 7 δικαιολογητικά που δέχεται η ΑΑΔΕ

Για να κερδίσετε την απαλλαγή, αρκεί να έχετε στα χέρια σας ένα από τα παρακάτω νομικά έγγραφα:

• Εκδοθείσα διαταγή πληρωμής.
• Διαταγή απόδοσης μισθίου.
• Συνδυαστική διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων.
• Δικαστική απόφαση αποβολής του ενοικιαστή ή επιδίκασης των οφειλών.
• Κατατεθειμένη αγωγή για αποβολή ή επιδίκαση ενοικίων (αρκεί το αποδεικτικό επίδοσης, δεν χρειάζεται να έχει γίνει η δίκη).
• Πίνακα αναγγελίας χρεών, εφόσον ο μισθωτής έχει κηρύξει πτώχευση.
• Απόφαση αποβολής με τη σχετική έκθεση και υπεύθυνη δήλωση για το χρονικό διάστημα μέχρι την εκτέλεση της έξωσης.

Βήμα-Βήμα η διαδικασία για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Η διαδικασία πλέον διεκπεραιώνεται ψηφιακά. Ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα για να διασφαλίσετε το αφορολόγητο:

1. Συγκέντρωση εγγράφων: Εξασφαλίστε το απαραίτητο δικαστικό έγγραφο από τον δικηγόρο σας.
2. Ψηφιακή υποβολή στην ΑΑΔΕ: Μέσα από την πλατφόρμα «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, υποβάλετε τη φόρμα Ε411 (Δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση).
3. Κατάθεση δικαιολογητικών: Ανεβάστε (upload) ηλεκτρονικά τα νομικά έγγραφα στην αρμόδια ΔΟΥ μέσω της ίδιας εφαρμογής.
4. Συμπλήρωση Ε2: Στο έντυπο Ε2, συμπληρώστε το ποσό των απλήρωτων ενοικίων στη στήλη «Ανείσπρακτα» (ειδικοί κωδικοί 125-126).
5. Μεταφορά στο Ε1: Το ποσό θα μεταφερθεί αυτόματα στον αντίστοιχο κωδικό του βασικού εντύπου Ε1.

Εφόσον ακολουθήσετε σωστά τα βήματα, το σύστημα θα μηδενίσει τον φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά κατά την εκκαθάριση της τρέχουσας χρονιάς.

Τι δεν καλύπτει η νομοθεσία

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να γνωρίζουν ότι η φορολογική προστασία έχει συγκεκριμένα όρια. Η Εφορία θα απορρίψει το αίτημά σας στις εξής περιπτώσεις:

• Αποζημίωση χρήσης: Αυτό είναι το μεγαλύτερο κενό του νόμου. Αν η μίσθωση έχει λυθεί (π.χ. έχει λήξει το συμβόλαιο) και ο ενοικιαστής παραμένει παράνομα στο ακίνητο, τα χρήματα που του ζητάτε θεωρούνται «αποζημίωση χρήσης» και δεν απαλλάσσονται από τον φόρο με την παραπάνω διαδικασία.
• Νομικά πρόσωπα: Η ρύθμιση ισχύει αποκλειστικά για φυσικά πρόσωπα. Οι εταιρείες δεν μπορούν να κάνουν χρήση του ευεργετήματος.
• Επιχειρηματική δραστηριότητα: Εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση (τουριστική εκμετάλλευση) ή εκδηλώσεις δεν εντάσσονται στη ρύθμιση.
• Εκπρόθεσμη υποβολή: Αν καταθέσετε τα δικαιολογητικά μετά τη λήξη των φορολογικών δηλώσεων, η ΑΑΔΕ θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση και θα σας χρεώσει τον φόρο κανονικά.

Τι ισχύει για συνιδιοκτήτες και κληρονόμους

Αν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από ένα άτομα (συνιδιοκτησία), δεν χρειάζεται να βγάλει ο καθένας ξεχωριστά νομικά έγγραφα. Τα ίδια δικαιολογητικά καλύπτουν όλους τους συνιδιοκτήτες, αρκεί τα ποσοστά και τα στοιχεία να ταυτίζονται στα έντυπα Ε1, Ε2 και στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Το ίδιο ισχύει και για τους κληρονόμους, οι οποίοι πρέπει απλώς να προσθέσουν στα δικαιολογητικά τα έγγραφα που αποδεικνύουν το κληρονομικό τους δικαίωμα.

Η τακτοποίηση των ανείσπρακτων ενοικίων απαιτεί ταχύτητα αντανακλαστικών και καλή συνεννόηση με τον λογιστή και τον δικηγόρο σας, ώστε να διατηρήσετε το φορολογικό σας προφίλ καθαρό και να μην πληρώσετε «κερατιάτικα» στο κράτος.