Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δρομολογεί το νέο επιχειρησιακό σχέδιο «Καθαρές Συναλλαγές», με φόντο τη ραγδαία άνοδο των τιμών στην κτηματαγορά και την αυξημένη παραβατικότητα στις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Στόχος της επιχείρησης είναι να αποκαλυφθούν ύποπτες συναλλαγές, να ενισχυθούν τα φορολογικά έσοδα και να παταχθεί η φοροδιαφυγή σε μια αγορά όπου οι αντικειμενικές αξίες συχνά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα.
Ηλεκτρονικό μάτι σε ύποπτες μεταβιβάσεις
Στο πλαίσιο του σχεδίου, έως το τέλος του 2025 θα πραγματοποιηθούν τουλάχιστον 2.500 έλεγχοι μεταβίβασης ακινήτων, με τη χρήση συστήματος τεχνητής νοημοσύνης και big data, το οποίο διασταυρώνει δεδομένα από την Εφορία, τις τράπεζες, τους συμβολαιογράφους και τα αρχεία ΕΝΦΙΑ.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται σε υποθέσεις που παρουσιάζουν υψηλό φορολογικό ρίσκο, όπως:
- Αγοραπωλησίες με μετρητά ή υπερβολικά υψηλά τιμήματα.
- Μεταβιβάσεις με ενδείξεις εικονικότητας.
- Γονικές παροχές χωρίς επαρκή φορολογική τεκμηρίωση.
- Κληρονομιές με αμφισβητούμενες απαλλαγές.
- Συναλλαγές ακινήτων για την απόκτηση «Χρυσής Βίζας».
Υποθέσεις που προκαλούν ερωτήματα
Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, κάποιες συναλλαγές προκαλούν υποψίες για τεχνητές υπερτιμολογήσεις ή υποεκτιμήσεις. Ενδεικτικά παραδείγματα:
- Πώληση επαγγελματικού ακινήτου 44,22 τ.μ. στη Γλυφάδα αντί 175 εκατ. ευρώ, ενώ η τιμή ζώνης είναι 3.200€/τ.μ.
- Μεταβίβαση διαμερίσματος 80 τ.μ. στην Καλαμαριά Θεσσαλονίκης για 10 εκατ. ευρώ, με τοπική τιμή ζώνης στα 1.550€/τ.μ.
Οι 7 κατηγορίες που βρίσκονται στο στόχαστρο της Εφορίας
- Αγοραπωλησίες με μετρητά: Ελέγχεται η προέλευση των κεφαλαίων και η συμμόρφωση με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής από 11/12/2023.
- Μεταβιβάσεις σε περιοχές εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού: Υποθέσεις όπου δηλώνονται τιμές με μεγάλη απόκλιση από τις προσωρινές τιμές ΔΟΥ.
- Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας: Διασταυρώνονται δηλωμένα εισοδήματα, περιουσιακά στοιχεία και οικογενειακή κατάσταση.
- Συναλλαγές για απόκτηση «Χρυσής Βίζας»: Έλεγχος νομιμότητας, κεφαλαίων και πραγματικής αξίας ακινήτων άνω των 250.000 ευρώ.
- ΕΝΦΙΑ και μεταβιβάσεις: Η απουσία πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής καθιστά τη μεταβίβαση άκυρη φορολογικά.
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: Ελέγχεται η πληρότητα εισοδηματικών και περιουσιακών κριτηρίων για φοροαπαλλαγές.
- Κληρονομιές και Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ): Διασταυρώνονται τα δηλωθέντα στοιχεία για αφορολόγητα ποσά και δικαιολογητικά απαλλαγών.
Η συμμετοχή επαγγελματιών στο μικροσκόπιο
Περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα τεθούν υπό εξέταση για πιθανή εμπλοκή ή διευκόλυνση ύποπτων μεταβιβάσεων.
Η ΑΑΔΕ αναγνωρίζει ότι οι γκρίζες ζώνες του θεσμικού πλαισίου δημιουργούν «παραθυράκια», ειδικά σε συναλλαγές που νομιμοποιούνται μέσω επαγγελματιών.
Τεχνολογία κατά της φοροδιαφυγής στην αγορά ακινήτων
Η ΑΑΔΕ ποντάρει δυναμικά σε τεχνολογικά εργαλεία ανάλυσης κινδύνου, με στόχο τη δημιουργία ενός ψηφιακού «ραντάρ» που εντοπίζει μοτίβα παραβατικής συμπεριφοράς σε real time.
Ο συνδυασμός τεχνητής νοημοσύνης, διασταυρώσεων δεδομένων και προγνωστικών μοντέλων, καθιστά τους φορολογικούς ελέγχους πιο στοχευμένους και αποτελεσματικούς.
