Η πρόσφατη κίνηση της «Ελληνικής Εταιρίας Περιβάλλοντος & Πολιτισμού» (ΕΛΛΕΤ) να προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας με δεκαέξι αιτήσεις ακύρωσης για την Πλάκα και οι προδικαστικές αποφάσεις του ΣΤΕ της 2ας Απριλίου 2025 δεν αφορούν μόνο την Αθήνα. Αφορούν κάθε ιστορικό κέντρο της χώρας που δοκιμάζεται από την πίεση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αν τις διαβάσουμε προσεκτικά, είναι σαν να ακούγεται στο βάθος και ένα ερώτημα προς το Ναύπλιο: «Εσείς τι πόλη θέλετε να γίνετε;».
Το ΣΤΕ, χωρίς να το πει ωμά, περιγράφει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ως μια ιδιάζουσα, υβριδική κατάσταση: ούτε καθαρή κατοικία ούτε καθαρό τουριστικό κατάλυμα. Δεν δέχεται ότι κάθε σπίτι που νοικιάζεται λίγες μέρες τον χρόνο γίνεται αυτομάτως “ξενοδοχείο” ή “ξενώνας”, εφόσον ο νόμος δεν το ορίζει ρητά. Καλεί τον Δήμο Αθηναίων σε αυτοψίες, φέρνει μέσα στο κάδρο και το Υπουργείο Τουρισμού και του λέει ουσιαστικά: πάρτε θέση, δώστε στοιχεία, αναλάβετε την ευθύνη να πείτε τι είναι τι. Το δικαστήριο αρνείται την «δυναμική ερμηνεία» και μένει σε ό,τι προβλέπουν ρητά οι διατάξεις, δείχνοντας όμως με το δάχτυλο τη Διοίκηση: εσείς θα αποφασίσετε πώς θα αντιμετωπίσετε αυτό το υβρίδιο κατοικίας–τουρισμού.
Αν μεταφέρουμε αυτό το σκεπτικό στο Ναύπλιο, η εικόνα γίνεται ανησυχητικά οικεία. Η Παλιά Πόλη είναι θεσμικά προστατευμένη ως «παραδοσιακό τμήμα της πόλης» με το Προεδρικό Διάταγμα του 1988, που καθορίζει ειδικούς όρους δόμησης και χρήσεων: γενική κατοικία, αμιγής κατοικία, περιορισμένες εμπορικές και τουριστικές χρήσεις, συγκεκριμένα σημεία όπου επιτρέπονται καφενεία, ταβέρνες, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος. Στην πράξη, όμως, πάνω σε αυτό το χαρτί γράφεται εδώ και χρόνια ένα άλλο, άγραφο κείμενο: σχεδόν κάθε διαθέσιμο κτίριο ανακαινίζεται με εξαιρετική φροντίδα για να γίνει “boutique”, “suite”, “loft” ή απλώς Airbnb. Στις πινακίδες ο όρος «κατοικία» μένει, αλλά η ζωή της κατοικίας σβήνει.
Σήμερα η Παλιά Πόλη έχει φτάσει στο παράδοξο σημείο να διασώζει σχεδόν στο σύνολό τους τα κτίριά της, αλλά να χάνει τους ανθρώπους της. Όσοι έζησαν το κέντρο ως κανονική γειτονιά θυμούνται φώτα που άναβαν όλο τον χρόνο, παιδιά στις σκάλες, μαγαζιά που έκλειναν νωρίς γιατί έπρεπε να κοιμηθούν οι από πάνω. Σήμερα, σε πολλές γειτονιές, τα παντζούρια ανοίγουν κυρίως τα Σαββατοκύριακα. Οι φοιτητές δυσκολεύονται να βρουν σπίτι, οι εργαζόμενοι πληρώνουν υπέρογκα ενοίκια ή μετακινούνται αλλού, τα νέα ζευγάρια απλώς δεν χωράνε. Η αγορά ακινήτων δουλεύει με έναν ψυχρό, σχεδόν μαθηματικό τρόπο: όπου μπορεί να βγάλει μεγαλύτερη απόδοση το κρεβάτι του τουρίστα, η μόνιμη κατοικία εκτοπίζεται.
Και κάπου εδώ αρχίζει να ξεγυμνώνεται η νομική υποκρισία. Για τις πολεοδομικές υπηρεσίες και το θεσμικό πλαίσιο, ένα σπίτι στην Παλιά Πόλη εξακολουθεί να θεωρείται «κατοικία», ακόμη κι αν λειτουργεί de facto τριακόσιες μέρες τον χρόνο ως τουριστικό κατάλυμα. Για την εφορία, αντίθετα, γίνεται επαγγελματική εκμετάλλευση και αντιμετωπίζεται με όρους τουρισμού. Το ίδιο ακίνητο, δύο πρόσωπα: «οικία» όταν ζητάμε τη συνέχιση της χρήσης, «τουριστικό προϊόν» όταν μπαίνει η απόδοση και η φορολογία. Μια βολική σχιζοφρένεια που επιτρέπει στο σύστημα να αποφεύγει τις δύσκολες αποφάσεις.
Οι συνέπειες, όμως, δεν είναι θεωρητικές. Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο Ναύπλιο επιβαρύνει ύδρευση, αποχέτευση, καθαριότητα, στάθμευση σε βαθμό που γίνεται πλέον αισθητός στην καθημερινότητα. Η πόλη δεν διαθέτει απεριόριστες υποδομές· έχει στενά δρομάκια, ιστορικά καλντερίμια και ένα οδικό δίκτυο που σχεδιάστηκε για άλλη εποχή. Κάθε επιπλέον «κρεβάτι» που προστίθεται χωρίς συνολικό σχεδιασμό δεν είναι απλώς μια ιδιωτική επένδυση. Είναι πίεση σε χώρους, δίκτυα, υπηρεσίες, είναι ένα μικρό ακόμη βήμα προς ένα κέντρο–σκηνικό, όπου ο μόνιμος κάτοικος χωρά μόνο ως διακοσμητική φιγούρα.
Υπάρχει όμως και κάτι πιο βαθύ: το πολιτιστικό και κοινωνικό αποτύπωμα. Η Παλιά Πόλη προστατεύτηκε θεσμικά όχι μόνο επειδή έχει ωραία σπίτια, αλλά επειδή αποτελεί ζωντανό κομμάτι της ιστορίας του τόπου. Αν μετατραπεί εξ ολοκλήρου σε «θεματικό πάρκο φιλοξενίας», αν μείνει χωρίς μαθητές, ηλικιωμένους, καθημερινούς ανθρώπους που πηγαίνουν στο σχολείο, στο σούπερ μάρκετ, στην εκκλησία, τότε ο χαρακτήρας της θα έχει αλλοιωθεί ανεπανόρθωτα, ακόμη κι αν κάθε σοβάς έχει αποκατασταθεί στην εντέλεια. Ο κίνδυνος δεν είναι να χαλάσουν τα κτίρια, είναι να σβήσει η μνήμη που κατοικεί μέσα τους.
Η υπόθεση της Πλάκας δείχνει έναν δρόμο, αλλά και ένα κενό. Το ΣΤΕ δεν κάνει τη «βρώμικη δουλειά» της πολιτικής. Δεν βαφτίζει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικά καταλύματα από μόνο του. Ζητά από τον Δήμο και το Υπουργείο Τουρισμού να πουν καθαρά τι θεωρούν κατοικία, τι θεωρούν τουρισμό, ποια όρια βάζουν και γιατί. Αυτό ακριβώς λείπει και από το Ναύπλιο: μια καθαρή, θεσμικά διατυπωμένη στάση. Θα συνεχίσουμε να αντιμετωπίζουμε το Airbnb ως «ουδέτερη» χρήση κατοικίας; Θα δεχτούμε ότι, πάνω από ένα όριο, συνιστά τουριστική δραστηριότητα που πρέπει να συνδεθεί με τις χρήσεις γης, τα διατάγματα προστασίας και την έννοια της φέρουσας ικανότητας ενός ιστορικού κέντρου; Θα τολμήσουμε να μιλήσουμε για όρια, ζώνες, προτεραιότητα κατοικίας;
Το πρώτο, αυτονόητο βήμα είναι η αποτύπωση. Πόσα ακίνητα στην Παλιά Πόλη λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις; Σε ποια οικοδομικά τετράγωνα; Με πόσες κλίνες; Ποια είναι η αναλογία μόνιμων κατοίκων προς «φιλοξενούμενους» στην καρδιά του ιστορικού κέντρου τον Αύγουστο και ποια τον Φεβρουάριο; Χωρίς αυτά τα στοιχεία η συζήτηση μένει στο επίπεδο των εντυπώσεων: άλλος βλέπει «ανάπτυξη», άλλος «καταστροφή», κι όλοι μιλούν στο περίπου. Η πόλη χρειάζεται αριθμούς, χαρτογράφηση, δημόσια δεδομένα, όχι μόνο ωραίες φωτογραφίες διαφημιστικής καμπάνιας.
Το δεύτερο βήμα είναι η σύνδεση με το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο. Το Προεδρικό Διάταγμα του 1988, το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, οι αρμοδιότητες της Εφορείας Αρχαιοτήτων και του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής δεν είναι διακοσμητικά έγγραφα. Αν το ιστορικό κέντρο χαρακτηρίζεται παραδοσιακό, αν σε συγκεκριμένους δρόμους επιτρέπονται συγκεκριμένες χρήσεις, αυτό πρέπει να έχει συνέπειες και για το πώς, πού και πόσο επιτρέπεται να αναπτύσσεται η βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν μπορεί ο ίδιος Δήμος που ζητά διαρκώς χαλάρωση περιορισμών για τραπεζοκαθίσματα και καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος να μην έχει καν ψελλίσει μια πολιτική για τη διατήρηση της κατοικίας στο κέντρο.
Το τρίτο, και πιο δύσκολο, βήμα είναι η πολιτική επιλογή. Μια πόλη δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονα φθηνός προορισμός μαζικού τουρισμού, «ρομαντική» ιστορική σκηνογραφία, κέντρο φοιτητικής ζωής και ποιοτικός τόπος κατοικίας, χωρίς κανόνες και χωρίς προτεραιότητες. Αν η λογική είναι «αφήνουμε την αγορά να αποφασίσει», τότε η κατάληξη είναι προδιαγεγραμμένη: η Παλιά Πόλη γίνεται εξ ολοκλήρου προϊόν, οι άνθρωποι της ζωής μετακινούνται εκτός και κάποια στιγμή θα συζητάμε για το πώς θα «αναζωογονήσουμε» μια πόλη που εμείς οι ίδιοι αποστραγγίσαμε από ζωή.
Η προσφυγή της ΕΛΛΕΤ για την Πλάκα και η στάση του ΣΤΕ ανοίγουν ένα παράθυρο. Λένε στους θεσμούς: δεν μπορείτε να κρύβεστε πίσω από ασαφείς ερμηνείες. Πρέπει να αποφασίσετε. Για το Ναύπλιο, ειδικά για την Παλιά Πόλη, το παράθυρο αυτό είναι ίσως η τελευταία ευκαιρία να τεθεί με καθαρό τρόπο το ερώτημα: πόσα Airbnb αντέχει ένα ιστορικό κέντρο που θέλει να παραμείνει ζωντανή γειτονιά και όχι μόνο σκηνικό; Πόσους μόνιμους κατοίκους θέλουμε, πόσους μπορούμε να κρατήσουμε και με ποια εργαλεία;
Αν κάτι μας διδάσκει η ιστορία του τόπου είναι ότι οι πόλεις που σέβονται τον εαυτό τους δεν παραδίνονται αμαχητί στο εκάστοτε κύμα μόδας, είτε αυτό λέγεται τουριστικό «μπουμ» είτε ψηφιακές πλατφόρμες. Θέτουν όρια, προστατεύουν τη μνήμη, κρατούν χώρο για τους ανθρώπους που τις ζουν καθημερινά. Το Ανάπλι δεν μπορεί να είναι μόνο προορισμός. Οφείλει να παραμείνει και τόπος. Και αυτό προϋποθέτει κάτι απλό, αλλά δύσκολο: να μην αφήσουμε άλλους –ούτε την αγορά, ούτε την αδράνεια– να αποφασίσουν για λογαριασμό μας τι πόλη θα παραδώσουμε στα επόμενα χρόνια.
Τάκης Πασσαλής
Πηγές τεκμηρίωσης (ενδεικτικές)
– Ρεπορτάζ «Ναύπλιο: Τα κτίρια σώθηκαν, οι κάτοικοι έφυγαν», εφημ. «Η Καθημερινή», 26.03.2024.
– Ρεπορτάζ «Μανία Airbnb στο Ναύπλιο: Πάνω από 1.000 καταλύματα στην πόλη και τα γύρω χωριά», anagnostis.org, 19.08.2025.
– Νομοθεσία για βραχυχρόνιες μισθώσεις: άρθρο 111 του ν. 4446/2016 και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις του (ν. 4472/2017, ν. 5073/2023), ΠΟΛ. 1187/2017 και σχετικές εγκύκλιοι/οδηγοί της ΑΑΔΕ για το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
– Συνήγορος του Πολίτη, Ειδική Έκθεση 2024 «Βιώσιμη Τουριστική Ανάπτυξη: Πλαίσιο, Υποδομές, Πόροι».
– Πανεπιστημιακές μελέτες και νομικές αναλύσεις (ΕΚΠΑ και άλλοι φορείς) για τα νομικά ζητήματα των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
